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Dachdämmung

Ein Teil der energetischen Gebäudesanierung wird durch Dachdämmung erreicht. Die Dämmung von Steildächern ermöglicht eine energiesparende Erwärmung des Dachraums im Winter und verhindert im Sommer eine zu starke Aufheizung durch Sonneneinstrahlung. Es gibt mehrere Möglichkeiten der Steildachdämmung. Zum einen kann die Dämmschicht von außen auf die Dachsparren aufgebracht werden („Aufsparrendämmung“). Darauf folgt die Dachdeckung. Das Dämmmaterial muss ausreichend belüftet werden.

Im Gegensatz zur Außensparrendämmung wird bei der Untersparrendämmung das Dämmmaterial von innen auf eine Ausgleichslattung aufgebracht. Da eine Dämmung zwischen den Sparren alleine nicht ausreicht, um den vorgeschriebenen Dämmeffekt zu erzielen, muss zusätzlich noch Dämmmaterial unterhalb der Sparren aufgetragen werden.

Bei der Zwischensparrendämmung wird die Dämmschicht zwischen die Sparren eingebracht. Dabei muss allerdings beachtet werden, dass die Dämmstoffe mindestens 16 – 18 cm, und beim Niedrigenergiestandard mindestens 30 cm dick sein müssen um den Anforderungen der Energieeinsparverordnung zu genügen. Das bedeutet, dass bei geringerer Sparrendicke noch unterhalb der Sparren eine weitere Dämmschicht aufgetragen werden muss.

Die Dämmung der Giebelwand erfolgt entweder von außen oder von innen. Bei der Außendämmung kann die Raumluft durch die Heizung schneller erwärmt werden als bei der Innendämmung. Zu bedenken ist auch, dass durch die Innendämmung Raum verloren geht. Flachdächer sind oft als Kaltdächer konstruiert. Sie sind zweischalig und ermöglichen zwischen den Schichten eine Durchlüftung. Zur Wasserableitung ist ein kleines Gefälle von ca. 3 % erforderlich. Die nachträgliche Kaltdachdämmung kann durch Einblasen von Dämmmaterialien (Steinwolle, Perlite, Zellulose usw.) erfolgen. Der Vorteil besteht in einer vollständigen Ausfüllung aller Nischen und Fugen mit dem Dämmstoff.

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Dachterrasse

Bei einer Dachterrasse handelt es sich um eine vom obersten Stockwerk eines Wohn- oder Geschäftsgebäudes zugängliche Terrasse. In der Regel ist sie einer Wohnung oder einer gewerblichen Raumeinheit zugeordnet und findet deshalb in der Flächenberechnung Berücksichtigung. Nach der veralteten DIN 283 ist sie mit 25%, nach der Wohnflächenverordnung höchstens bis zur Hälfte anzurechnen.

Beim nachträglichen Einbau einer Dachterrasse sind zu beachten:

  • die Lage haustechnischer Einrichtungen (z.B. Schornsteine, Fahrstuhlschächte)
  • die Tragfähigkeit der bestehenden Deckenkonstruktion (Auslegung für das Gewicht einer Vielzahl von Personen, z.B. bei einer Party)
  • ausreichende Wärmedämmungsmaßnahmen um eine Auskühlung der darunter liegenden Räume zu vermeiden.

Aufbau einer Dachterrasse:

  • Auf der Decke der bestehenden Räume wird eine Wärmedämmung installiert.
  • Auf der Dämmung ist ein so genannter Flachdachausbau anzubringen, der ein Eindringen von Wasser verhindert. Dabei wird entweder auf oder unter der Dämmung eine Dichtungsbahn aus Bitumen oder Kunststofffolie aufgebracht.
  • Sowohl Bitumen-Schweißbahnen als auch Kunststofffolien müssen durch Bautenschutzmatten vor mechanischer Belastung geschützt werden. Auf die Bautenschutzmatten schließlich kommt der Terrassenbelag.

Dachterrassen sind nicht selten Quelle von Schadensbildungen. Folienabdichtungen können trotz der darauf aufgebrachten Beläge verspröden und werden wasserdurchlässig. Wenn das Gefälle zu gering ist oder die Entwässerungseinläufe zu hoch liegen kann Wasser nicht abfließen, was bei intensiver Nutzung auf Dauer durch sich bildende Humussäuren ebenfalls zu Leckage führen kann.

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Darlehen

Zu unterscheiden ist zwischen einem Gelddarlehen und einem Sachdarlehen. Durch den Sachdarlehensvertrag wird der Darlehensgeber verpflichtet, dem Darlehensnehmer eine einfache, vertretbare Sache zu überlassen. (§ 607 BGB). Der Darlehensnehmer ist zu Zahlung eines Entgelts hierfür verpflichtet und muss bei Fälligkeit die Sache gleicher Art, Güte und Menge zurückerstatten.

In der Praxis spielt jedoch nur der Darlehensvertrag eine Rolle, der die Überlassung von Geld zum Inhalt hat. Dieser Darlehensvertrag ist in der §§ 488 ff BGB geregelt. Inhalt des Darlehensvertrages ist die Verpflichtung des Darlehensnehmers zur Überlassung eines bestimmten Geldbetrages. Der Darlehensnehmer ist zur Zahlung des vereinbarten Zinses und zur Rückzahlung des Darlehens bei Fälligkeit verpflichtet.

Das Kündigungsrecht des Schuldners kann nicht ausgeschlossen oder – gegenüber den gesetzlichen Bestimmungen – erschwert werden. Kündigen kann der Schuldner ein Darlehen mit variablem Zinssatz jederzeit unter Einhaltung einer Dreimonatsfrist. Ist eine Zinsbindung für eine bestimmte Frist vereinbart, kann der Schuldner das Darlehen unter Einhaltung einer Monatsfrist zum Ablauf der Zinsbindung kündigen. Wer kein Recht auf Sondertilgung ausdrücklich im Darlehensvertrag vereinbart hat, kann ein Festzinsdarlehen auf jeden Fall nach zehn Jahren kündigen, auch wenn ein Festzins für mehr als zehn Jahre vereinbart worden ist. Bei einer Zinsbindung von 15 Jahren können also nach dem 10. Jahr jederzeit mit Sechsmonatsfrist beliebige Teile des Kredits zurückgezahlt oder sogar der gesamte Darlehensbetrag gekündigt und getilgt werden.

Für den Fall, dass der Darlehensschuldner sich vorzeitig aus dem Darlehensvertrag lösen will, berechnen Kreditinstitute eine Vorfälligkeitsentschädigung, die die Differenz zwischen dem entgangenen Zins für das Darlehen und den Zinsen ausgleicht, die sie aktuell bei Anlage der Darlehenssumme in Pfandbriefen, Kommunalobligationen oder sonstigen Anleihen öffentlich rechtlicher Schuldner erzielen würden. Da die Renditen von Pfandbriefen und öffentlichen Anleihen oft nicht übereinstimmen, muss die Bank nach einer neueren Entscheidung des BHG (7.11.2000) den für den Darlehensnehmer günstigeren Wiederanlagesatz der Schadensberechnung zugrunde legen. Das gleiche gilt für die „Nichtabnahmeentschädigung”, wenn ein von der Bank geschuldetes Hypothekendarlehen vom Darlehensnehmer nicht abgenommen wird.

Die genauen Vereinbarungen zwischen Darlehensnehmer und -geber werden in einem Darlehensvertrag festgelegt. Dieser ist die rechtliche Grundlage für Finanzierungen jeder Art, u.a. auch einer Baufinanzierung. Anstelle von Darlehen wird auch häufig der Begriff Kredit verwendet. Für Verbraucherdarlehen gelten besondere Vorschriften, insbesondere die Schriftform und die Aufnahme bestimmter Vertragsinhalte in den Darlehensvertrag z.B. des „effektiven Jahreszinses“.

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Denkmalgeschützte Gebäude

Denkmalgeschütze Gebäude sind nicht nur schön und repräsentativ, sondern auch steuerlich interessant.

Steuerersparnis für Kapitalanleger
Die Modernisierungskosten können acht Jahre lang mit jeweils neun und vier weitere Jahren lang mit jeweils sieben Prozent steuerlich geltend gemacht werden
neben den Modernisierungskosten können auch die Anschaffungskosten von der Steuer abgesetzt werden: 40 Jahre lang 2,5% (bis Baujahr 1924); 50 Jahre lang 2% (ab Baujahr 1925)
Objekte mit geringen Anschaffungs- aber hohen Modernisierungskosten sind für Anleger wegen der üppigen Modernisierungs-Abschreibung besonders interessant.
Steuerersparnis für Selbstnutzer

Auch wer ein Denkmalobjekt selbst bezieht, darf die Denkmal-typischen Modernisierungskosten Steuer sparend geltend machen, und zwar als sogenannte Sonderausgaben. Im Gegensatz zu Vermietern bzw. Kapitalanlegern dürfen diese Ausgaben jedoch nicht in voller Höhe, sondern lediglich zu neunzig Prozent mit dem Finanzamt abgerechnet werden. Und zwar über zehn Jahre mit jeweils neun Prozent. An den Anschaffungskosten der Gebäudesubstanz indes beteiligt sich das Finanzamt nicht über die Gebäude-Abschreibung (AfA).

Wichtig: Die Denkmalschutzimmobilie kaufen und gleich loslegen ist jedoch nicht empfehlenswert. Erst wenn die Bescheinigung vorliegt, kann mit der Sanierung begonnen werden. Denn erst dann fließen Steuergelder. Nicht immer steht das gesamte Gebäude als Einzeldenkmal unter Denkmalschutz, sondern lediglich die Fassade als Teil einer Gebäudegruppe. Dann können nur die Kosten von der Steuer abgesetzt werden, die das äußere Erscheinungsbild des Hauses betreffen.

Wer sich für eine Denkmalschutz-Immobilie interessiert, sollte aber nicht nur auf die Steuervorteile achten. Die Sanierung kann bisweilen teurer als der Kaufpreis werden. Günstige Schnäppchen sind bei alten schützenswerten Objekten meist rar gesät. In der individuellen Kalkulation sollten alle anfallenden Kosten erfasst werden, um nicht später finanziell ein böses Erwachen zu erleben.

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Denkmalschutz

Da das Denkmalschutzrecht Landesrecht ist, gibt es keinen einheitlichen Begriff des Denkmals. Unterschieden wird häufig zwischen Baudenkmälern, bewegliche Denkmälern und Bodendenkmälern. Als Oberbegriff wird meist der des Kulturdenkmals verwendet. Denkmäler werden zum Zweck der Inventarisierung in eine Denkmalsliste oder ein Denkmalsbuch eingetragen. Da allgemein ein öffentliches Interesse an der Erhaltung und Nutzung eines Denkmals unterstellt wird, führt dies zu einem Regelungsbedarf. Bauliche Maßnahmen an Baudenkmälern unterliegen ebenso der Erlaubnispflicht wie deren Beseitigung. Hinzu kommt, dass Eigentümer auch in zumutbarem Umfange zur Instandhaltung und Instandsetzung verpflichtet werden können.

Für Maßnahmen an Denkmälern werden öffentliche Zuwendungen bereitgestellt. Ein Rechtsanspruch auf sie besteht nicht. Steuerlich verringern Aufwendungen im Zusammenhang mit Baudenkmälern durch eine erhöhte AfA (acht Jahre lang je 9% und 4 Jahre lang je 7%) die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Baudenkmälern können die entsprechenden Aufwendungen, beginnend im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme, 10 Jahre lang mit jeweils 9% wie Sonderausgaben geltend gemacht werden. Voraussetzung für die steuerliche Förderung ist jeweils eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde.

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Deutsche Immobilien Akademie (DIA)

Die Deutsche Immobilien Akademie an der Universität Freiburg – eine gemeinnützige GmbH – ist eine der größten überregionalen Weiterbildungsinstitute für die Immobilien- und Finanzwirtschaft in Deutschland. An ihr ist je zur Hälfte der Immobilienverband Deutschland und die Verwaltungs- und Wirtschaftsakademie für den Regierungsbezirk Freiburg beteiligt. Sie ist als „Institut an der Universität Freiburg” mit deren wirtschaftswissenschaftlichen Fakultät verbunden. Im Bereich der Studiengänge werden angeboten:

Immobilienwirtschaft

Studiengang für die Immobilienwirtschaft mit Abschluss Geprüfte/r Immobilienfachwirt/in (IHK). Hier gelten die Vorschriften der „Verordnung über die Prüfung zum anerkannten Abschluss geprüfter Immobilienfachwirt/geprüfte Immobilienfachwirtin“ vom 25.01.2008. Alternativ oder zusätzlich kann die Prüfung zum „Immobilienwirt/in DIA“ abgelegt werden. Studiendauer: 4 Semester je 100 Stunden
Kontaktstudiengang für die Immobilienwirtschaft aufbauend auf dem Studiengang Immobilienwirtschaft mit Abschluss Dipl. Immobilienwirt/in DIA (2 Semester je 100 Stunden)

Immobilienbewertung

Studiengang zum Immobilienbewerter mit Abschluss „Immobilienbewerter/in DIA (2 Semester je 100 Stunden) zusätzlicher Studienort Hamburg
Kontaktstudiengang Sachverständigenwesen aufbauend auf den Studiengang zum Immobilienbewerter mit Abschluss Dipl. Sachverständige/r für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten und Pachten DIA (2 Semester je 100 Stunden) zusätzlicher Studienort Hamburg
Dieser Studiengang schafft die Zusatzqualifikation für die Vertiefungszertifizierung nach dem Normativen Dokument (2005) der Trägergemeinschaft für Akkreditierung (TGA) und der internationalen Norm ISO 17024. Die akkreditierte Zertifizierungsstelle der DIA Consulting AG bietet eine entsprechende Zertifizierung an.
Aufbaustudiengang Internationale Immobilienbewertung mit Abschluss International Appraiser DIA, (1 Semester mit 90 Stunden – mit Ländermodulen Frankreich, Russland, Niederlande, Österreich, Schweiz, Spanien, USA).

Bauschadensbewertung

Aufbaustudiengang Bewertung von Bauschäden, mit Abschluss Bauschadensbewerter/in DIA bzw. Dipl. Sachverständiger DIA für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten, Pachten und Bauschäden“ (2 Semester je 100 Stunden)

Asset Management

Aufbaustudiengang Certified Asset Management, mit Abschluss zum Certified Real Estate Asset Manager (2 Semester je eine Woche)

Finanzwirtschaft

Aufbaustudiengang Finanzwirtschaft mit Abschluss Fachberater für Finanzdienstleistung (IHK) (nach 2 Semestern), Fachwirt für Finanzberatung (IHK) nach 4 Semestern und Diplom Finanzdienstleister DIA nach 6 Semestern.

Vermögensmanagement

Kontaktstudiengang Vermögensmanagement mit Abschluss zum Dipl. Vermögensmanager DIA (2 Semester je 100 Stunden)
Die Lehrgänge finden in den Hörsälen der Freiburger Universität und in den Räumen des Hauses der Akademien der DIA in Freiburg statt.

Akademische Studiengänge

Seit 2008 werden akademische Studiengänge angeboten und zwar über das Center for Real Estate Studies (CRES), einer Gründung der Deutschen Immobilien Akademie und der School of Management and Innovation (SMI). Dabei können durch die Steinbeis-Hochschule Berlin (SHB) staatlich anerkannte Bachelor- und Masterabschlüsse erworben werden. Die SHB ist Deutschlands größte private Universität und besitzt das Promotionsrecht.

Neben der beruflichen Weiterbildung wird sich das Center for Real Estate Studies (CRES) auf dem Gebiet der immobilienwirtschaftlichen Forschung engagieren. Abschlüsse sind Bachelor of Arts (BA) in Real Estate und als postgraduiertes Studium der Master of Art (MA) in Real Estate.

Weitere Aktivitäten der DIA

Die DIA unterstützt die immobilienwirtschaftliche Grundlagenforschung, betreut Diplom- und Doktorarbeiten der wirtschafts- und verhaltenswissenschaftlichen Fakultät. Sie unterhält in den Räumen der Universitätsbibliothek eine immobilienwirtschaftliche Spezialbibliothek und vergibt jährlich einen Forschungspreis in den Kategorien Dissertationen, Habilitationen und Diplomarbeiten.

Die Weiterbildungsmaßnahmen erstrecken sich auf der unteren Ebene auf Zertifikatslehrgänge in den Bereichen Makler, Wohnungseigentumsverwalter, Sachverständige, Bauträger und Immobilien- und Finanzdienstleister. Die Durchführung dieser Lehrgänge liegt seit 2001 bei der DIA-Consulting AG. Außerdem wird dort ein Fernlehrgang als Vorbereitung auf die Prüfung zum Erwerb eines IHK-Immobilienzertifikats angeboten.

Anschriften: Deutsche Immobilien Akademie an der Universität Freiburg, Eisenbahnstraße 56, 79098 Freiburg, Tel. 0761/20755-0, Fax 0761/20755-33. Die Niederlassung in Berlin befindet sich im Haus der Verbände in der Littenstraße 10, 10179 Berlin beim IVD. Homepage: http://www.dia-freiburg.de

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Deutsches Institut für Normung (DIN)

Bei diesem Institut handelt es sich um einen eingetragenen Verein mit Sitz in Berlin. Es vertritt deutsche Normungsinteressen in Europa und weltweit und bringt diese mit den Europa-Normen (EN) und den Normen der International Organization for Standardization (ISO) in Übereinstimmung. Wenn solche Übereinstimmungen bestehen, finden sich bei der Normnummer nach DIN die Bezeichnungen EN ISO bzw. EN oder ISO. Grundsätzlich haben die internationalen bzw. europäischen Normen Vorrang vor einer nationalen Normung und gelten, wenn sie verabschiedet sind, auch als nationale Norm.

Das Institut befasst sich mit der Formulierung von Regeln und Definitionen vor allem im Bereich der Produktion, der Technik, die auf freiwilliger Basis angewendet werden. DIN-Normen bilden eine unerlässliche Verständigungsgrundlage im Geschäftsverkehr. Jeder weiß heute, was DIN A 4 für ein Papierformat ist. Neben VOB gibt DIN u.a. Regeln für das Bauwesen heraus. Bekannte DIN-Normen sind die DIN 276/1993 (Kosten im Hochbau), DIN 277 von 2005 (Nutzflächendefinitionen und umbauter Raum) und die DIN 283 (Berechnung der Wohn- und Nutzflächen – außer Kraft gesetzt, aber dennoch angewendet). Auch die von der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) initiierten MF-B und MF-H und die heute geltende MF-G ist unter Mitwirkung des Instituts entstanden.

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Dienstbarkeit (Grundbuch)

Bei Dienstbarkeiten handelt es sich Nutzungsrechte, die zu Gunsten eines Dritten in Abteilung II des Grundbuchs des belasteten Grundstücks als dingliche Rechte eingetragen sind. Sie entstehen mit der Eintragung im Grundbuch. Die Eintragungen genießen öffentlichen Glauben.

Unterschieden werden drei Arten, nämlich die Grunddienstbarkeit, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit und der Nießbrauch an Grundstücken.

Die Grunddienstbarkeit endet mit Aufgabe des Nutzungsrechts, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit und der Nießbrauch mit dem Tod des bzw. der jeweils Berechtigten. Eine besondere Form der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit ist das Wohnungsrecht.

Wird zugunsten einer juristischen Person des öffentlichen Rechts, z.B. einer Gemeinde eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit eingetragen, endet diese nur mit Aufgabe des Rechts. Dienstbarkeiten führen beim belasteten Grundstück zu einer mehr oder weniger großen Beeinträchtigung der Eigentümernutzung. Dies wirkt sich entsprechend auf den Marktwert des Grundstücks aus.

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Due Diligence

Ursprünglich war die Due Diligence eine aus der Unternehmenstransaktionspraxis (An- und Verkauf von Unternehmen) hervorgegangene Methode, die zuerst im angelsächsischen Raum und zunehmend auch in Deutschland auf andere Wirtschaftsbereiche, insbesondere bei Immobilien- transaktionen adaptiert wurde. Dabei spielten grenzüberschreitende internationale Transaktionen und Investitionen, die zu einer Internationalisierung von Investmentmethoden führten, eine gewichtige Rolle.

Sie ist ein modulares Analyseinstrument, in deren Prozess Informationen über die öffentlich-rechtlichen, privatrechtlichen, steuerrechtlichen, baulichen, gebäudetechnischen, umwelttechnischen und wirtschaftlichen Eigenschaften der betreffenden Immobilien eingeholt werden. Nach den Kriterien einer ordentlichen Geschäftsführung müssen unter Berücksichtigung des zeitlichen Rahmens, gewisser Informationspräferenzen und der Personal- und Opportunitätskosten gezielt diejenigen Informationen gesammelt werden, die nach Analyse und Abwägung der objektimmanenten Chancen und Risiken, der Stärken und Schwächen maßgeblich für eine Kaufpreisfindung notwendig sind. Sie bietet die Möglichkeit einer objektivierten Entscheidungsgrundlage.

Die Due Diligence Real Estate erleichtert nicht nur die Kaufpreisverhandlungen mittels Analyse bestehender Probleme, Schließung von Informationslücken und Verminderung von Informationsasymmetrien, sie ist auch eine sehr gute Grundlage, um bestehende Risiken durch vertragliche Garantievereinbarungen abzusichern, den Transaktionsgegenstand durch die gestiegene Informationslage in die eigene Unternehmensgesellschaft einzugliedern sowie die Notwendigkeit postvertraglicher gerichtlicher Auseinandersetzungen zu minimieren.

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