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Abmahnung

allgemein

Mit einer Abmahnung soll verhindert werden, dass bestimmte Handlungen oder Verhaltensweisen wiederholt oder fortgesetzt werden. Abmahnungen sind bekannt in den Bereichen des Arbeits-, Miet- und Wettbewerbsrechts. Im Gegensatz dazu steht die Mahnung, die sich darauf bezieht, den säumigen Schuldner zu bewegen, eine fällige Leistung zu erbringen, beziehungsweise eine Handlung vorzunehmen, zu der er verpflichtet ist. Eine Abmahnung muss das Fehlverhalten bzw. die „verwerfliche Handlung“ bezeichnen und auf die drohenden Folgen hinweisen, die entstehen, wenn sie nicht beachtet wird. Die Abmahnung ist in der Regel Voraussetzung für ein weiteres rechtliches Vorgehen, wenn der oder die Abgemahnte nicht innerhalb einer gesetzten Frist reagiert.

Mietrecht

Im Mietrecht bezieht sich die Abmahnung darauf, einen vertragswidrigen Gebrauch der Mieträume durch den Mieter zu unterbinden. Es kann sich dabei z. B. um eine nicht tolerierte Tierhaltung in der Wohnung, um das Anbringen von Schildern am Hauseingang, um eine Zweckentfremdung der Mieträume oder eine unbefugte Gebrauchsüberlassung (Untervermietung) handeln. Der Mieter wird zur Unterlassung aufgefordert. Ignoriert der Mieter die Abmahnung, kann der Vermieter auf Unterlassung klagen.

Gegenstand mietrechtlicher Abmahnung können auch erhebliche Pflichtverletzungen sein, die bei Wohnraummietverhältnissen zu einem berechtigten Interesse des Vermieters zur Kündigung des Mietverhältnisses führen. Eine Abmahnung ist zwar bei besonders schweren Pflichtverletzungen nicht erforderlich, erscheint aber zweckmäßig, etwa bei sich laufend wiederholenden nächtlichen Ruhestörungen und sonstigen den Hausfrieden beeinträchtigenden Handlungen des Mieters. Bei laufend unpünktlichen Mietzahlungen ist eine Abmahnung dann erforderlich, wenn als Folge weiterer Unpünktlichkeiten eine fristlose Kündigung ins Auge gefasst wird.

Mieter können nach dem Bundesgerichtshof nicht separat gegen eine Abmahnung des Vermieters gerichtlich vorgehen, indem sie z. B. auf Beseitigung oder Unterlassung der Abmahnung klagen. Grund: Die Abmahnung soll dem Mieter lediglich sein Fehlverhalten vor Augen führen, hat aber sonst keine Rechtsfolgen. Zwar ist sie in vielen Fällen vor einer Kündigung des Mietvertrages erforderlich. Der Vermieter muss jedoch bei der Kündigung im Fall eines Rechtsstreits trotz Abmahnung das zur Kündigung führende Fehlverhalten des Mieters in jedem einzelnen Fall beweisen. Im Unterschied zur arbeitsrechtlichen Abmahnung verletzt die mietrechtliche Abmahnung den Mieter auch dann nicht in seinen Rechten, wenn sie zu Unrecht erfolgt (Az. VIII ZR 139/07, Urteil vom 20.02.2008).

Arbeitsrecht

Der Arbeitgeber kann den Arbeitnehmer abmahnen, wenn dieser seine Arbeitspflicht (z. B. Bummelei am Arbeitsplatz) oder seine Treuepflicht gegenüber dem Arbeitgeber verletzt. Zu den Treuepflichten zählt z. B. die Verschwiegenheitspflicht, die etwa im Maklergeschäft eine sehr große Bedeutung hat. Die Kündigung eines Arbeitsverhältnisses kann nur ausgesprochen werden, wenn der Arbeitnehmer trotz vorhergehender Abmahnung nicht reagiert und die ihm auferlegten Pflichten weiterhin verletzt. Allerdings muss die vorausgegangene Abmahnung mit einer Kündigungsandrohung verbunden sein. Arbeitnehmer haben bei einer ungerechtfertigten Abmahnung einen Anspruch auf deren Beseitigung bzw. auf ihre Entfernung aus der Personalakte.

Wettbewerbsrecht

Wettbewerbsrechtliche Verstöße berechtigen die davon beeinträchtigten Mitbewerber, aber auch Vereine, deren satzungsgemäßer Zweck in der Förderung des lauteren und Bekämpfung des unlauteren Wettbewerbs besteht, Unterlassungsansprüche geltend zu machen (§ 8 Abs. 3 UWG). Auch Industrie- und Handelskammern und Handwerkskammern können unlauteren Wettbewerb verfolgen. Diese bedienen sich in der Regel jedoch der maßgeblich von ihnen mit getragenen „Zentrale zur Bekämpfung unlauteren Wettbewerbs“. Schließlich haben auch noch sogenannte „qualifizierte“ Verbraucherschutzverbände eine Anspruchsberechtigung. Dies ist zum Beispiel bei rechtswidrigen Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Fall. Mitbewerber können sich zur Abmahnung eines Rechtsanwalts bedienen. Die erforderlichen Aufwendungen des Abmahners sind zu erstatten (§ 12 Abs. 1 UWG).

Das seit Sommer 2004 geltende neue Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb schränkt die Klagebefugnis des Mitbewerbers auf den Fall ein, dass ein konkretes Wettbewerbsverhältnis vorliegt. Dies ist der Fall, wenn ein vergleichbares Angebot an einen sich teilweise überschneidenden Kundenkreis vorliegt. Die Erfahrung seit 2004 mit dem UWG zeigt die gleiche Tendenz wie in der Vergangenheit. Einem kurzfristigen Einbruch bei der Anzahl der Abmahner und Abmahnungen steht in der Regel schon nach einem Jahr ein deutlicher Anstieg der Zahlen gegenüber. Eine wichtige Rolle spielt hier das Internet.

Die gerichtliche Verfolgung unlauteren Wettbewerbs setzt in der Regel die Abmahnung voraus, in welcher der Wettbewerbsverstoß bezeichnet werden muss. Sinn der Abmahnung ist es, die Wiederholungsgefahr auszuräumen. Dies geschieht dadurch, dass der „Wettbewerbssünder“ aufgefordert wird, innerhalb einer bestimmten, meist recht kurzen Frist (vier bis zehn Tage) eine Unterlassungserklärung abzugeben, in der für den Wiederholungsfall eine von der Höhe bestimmte – oder auch von unbestimmter Höhe – Vertragsstrafe versprochen wird.

Mit der Abgabe der Unterlassungserklärung kommt ein Vertrag zustande, mit dem die Wiederholungsgefahr als ausgeräumt gilt. Für Unterlassungsforderungen weiterer Mitbewerber in der gleichen Angelegenheit entfällt damit das Rechtsschutzinteresse. Allerdings muss der Betroffene jedem weiteren Abmahnenden gegenüber offen legen, z. B. durch Kopien der Abmahnung und der abgegebenen Unterlassungserklärung, dass er bereits eine strafbewehrte Unterlassungsverpflichtung abgegeben hat.

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Abschreibung

Der Tatsache, dass Bauwerke im Zeitverlauf abgenutzt werden und daher mit einer zeitlich beschränkten Nutzungsdauer gerechnet werden muss, ist in den verschiedenen Teilbereichen der Immobilienwirtschaft Rechnung zu tragen.

Abschreibung bei Mietenkalkulation

Bei Wohngebäuden, die bis 31.12.2001 mit öffentlichen Mitteln nach dem II. WoBauG geförderte wurden, musste die Kostenmiete ermittelt werden. Sie gilt für diesen Wohnraum bis zum Ende des Zeitraums, in dem der Wohnraum als gefördert anzusehen ist. Bei Änderung der Kostenansätze, ist auch in Zukunft die Kostenmiete im Rahmen einer Teilwirtschaftlichkeitsberechnung fortzuschreiben. Das kann – bei werterhöhenden Investitionen – auch die Abschreibung betreffen.

Die Mietkalkulation erfolgte im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung nach der II. Berechnungsverordnung. Für die Wohngebäude wurde eine hundertjährige Nutzungsdauer unterstellt, was zu einem linearen Abschreibungssatz von ein Prozent führt. Dieser Satz erhöhte sich für Einrichtungen und Teile, die erfahrungsgemäß in kürzeren Zeitabschnitten erneuert werden müssen. So lagen etwa die Sätze für die Sammelheizung und für Einbaumöbel bei vier Prozent, für Gemeinschaftsantennen oder maschinelle Wascheinrichtung bei zehn Prozent.

Für Wohnraum, der nach dem Wohnraumförderungsgesetz gefördert wurde bzw. künftig gefördert wird, die Antragstellung also nach dem 31.12.2001 erfolgte bzw. erfolgt, ist nicht mehr die nach der II BV berechnete Kostenmiete, sondern die „vereinbarte Miete“ relevant. Die Abschreibung spielt hier keine Rolle mehr. Das Kalkulationsschema der II. BV kann aber als reines Berechnungsschema für jede Art Wohnraum nach wie vor verwendet werden, auch wenn sie ihre rechtliche Bedeutung eingebüßt hat.

Abschreibung bei Wertermittlung

Die ImmoWertV kennt den Begriff Abschreibung nicht. Dort wird von Wertminderung gesprochen. Er entspricht jedoch dem, was in der Abschreibung zum Ausdruck kommt, nämlich in der Berücksichtigung der Tatsache, dass die Nutzbarkeit eines hergestellten physischen Gutes u.a. durch den laufenden Nutzungsprozess zeitlich begrenzt ist. Es wird deshalb am Bewertungsstichtag auf die (wirtschaftliche) Restnutzungsdauer abgestellt. Im Ertragswertverfahren ist die sich aus der Restnutzungsdauer ergebende „Abschreibung“ Teil des Vervielfältigers, mit dem der Gebäudereinertrag multipliziert wird. Beim Sachwertverfahren wird die der wirtschaftlichen Alterswertminderung entsprechende Abschreibung teils linear, teils nach statistisch-empirischen und teils in Form von mathematisch-theoretischen Ableitungen ermittelt. Sie führt vom ursprünglichen Herstellungswert zum Zeitwert des Gebäudes, sofern aus bestimmten Gründen keine Zu- oder Abschläge erforderlich sind.

Grundsätzlich kann zwischen einem progressiven, linearen und degressiven Wertminderungsverlauf unterschieden werden. Das bedeutet, dass die Abschreibungsquoten im Zeitverlauf steigen, gleich bleiben oder fallen können. Entspricht der Ausgangswert des neu hergestellten Gebäudes einem nachhaltig hohen Gebäudestandard, der auch im längeren Zeitverlauf durch altersbedingte Nutzungsminderungen in hohem Maße marktfähig bleibt, wird eher eine progressive Verlaufsform der Abschreibung unterstellt werden können. Die Abschreibungsquoten sind in den ersten Jahrzehnten gering und werden erst später zunehmend größer. Bei einem durchschnittlichen Zustandsniveau des Gebäudes wird der Abschreibungsverlauf eher linear sein. Die degressive Verlaufsform wird in Fällen zu unterstellen sein, in denen die Nutzungsfähigkeit und -intensität schon im ersten Zeitabschnitt der Gesamtnutzungsdauer stark abnimmt. Auf welche Abschreibungsmethode im Verfahren auch immer zurückgegriffen wird, der Sachverständige muss die Heranziehung der jeweiligen Methode einleuchtend begründen. Die Nachfolgeverordnung der WertV, die ImmowertV, sieht nur noch eine linear anzusetzende Wertminderung vor.

Abschreibung im Rechnungswesen

Im Rechnungswesen bezieht sich die Abschreibung nicht nur auf „Sachanlagen”, sondern auch auf Finanzanlagen und Forderungen (insbesondere Mietforderungen). Bei den Abschreibungen auf Anlagevermögen wird zwischen linearer und degressiver Abschreibung einerseits, sowie planmäßiger und außerplanmäßiger Abschreibung andererseits unterschieden. Außerplanmäßige Abschreibungen können wirtschaftlich bedingt sein (z.B. fehlende Anpassung an den technischen Fortschritt, der zu erheblichen Einsparungen im Bereich der Bewirtschaftungskosten führen würde) oder sie sind faktischer Natur (z. B. Zerstörung durch Brand).

Abschreibungen können auch steuerlich von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung oder aus Gewerbebetrieb „abgesetzt” werden. Man spricht hier von „Absetzung für Abnutzung”, die in den Einkommensteuerrichtlinien auch mit dem Kürzel „AfA” bezeichnet wird. Daneben kennt das Einkommensteuerrecht auch eine „erhöhte Absetzungen für Abnutzung” bei Gebäuden in Sanierungs- und städtebaulichen Entwicklungsgebieten und bei Baudenkmälern.

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Absetzung für Abnutzung (AfA)

Bei der AfA handelt es sich um einen Begriff des Einkommensteuerrechts. Mit ihm wird der Teil von Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben bezeichnet, der sich auf die abnutzungsbedingte Wertminderung eines Wirtschaftsgutes bezieht. Unterschieden wird stets zwischen linearer und degressiver AfA. Im Rahmen der Immobilienwirtschaft gelten folgende Sätze:

  • Die lineare AfA beträgt 2 Prozent (bei Gebäuden mit Baujahr vor dem 01.01.1925 2,5 Prozent). Berechnungsgrundlage sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes. Nicht einbezogen wird der Wert des erschlossenen Baugrundes, auf dem das Gebäude errichtet wurde. Bei Gebäuden, die sich im Betriebsvermögen befinden und nicht Wohnzwecken dienen, betrug der AfA-Satz 4 Prozent. Dieser wurde mit dem Steuerreformgesetz vom 14.07.2000 zum 01.01.2001 auf 3 Prozent gesenkt. Wird das Gebäude verkauft, können Veräußerer und Erwerber die AfA jeweils zeitanteilig geltend machen, wobei für die zeitliche Aufteilung der Tag des Besitzüberganges maßgebend ist.
  • Aktuell kann eine degressive AfA für neu hergestellte Wohngebäude auf Grund des Ende 2005 beschlossenen Gesetzes „zum Einstieg in ein steuerliches Sofortprogramm“ nicht in Anspruch genommen werden. Allerdings ist für Wohngebäude, die vom Steuerpflichtigen auf Grund eines nach dem 28.02.1989 und vor dem 01.01.2006 gestellten Bauantrags hergestellt oder nach dem 28.02.1989 und vor dem 01.01.2006 auf Grund eines rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrags bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wurden, die im Erstjahr in Anspruch genommene degressive AfA über die Laufzeit von 40 bzw. 50 Jahren weiter anzusetzen.
  • Je nach Beginn der degressiven AfA sind die in den einzelnen Jahren anzusetzenden Abschreibungssätze infolge von Änderungen durch die steuerliche Gesetzgebung unterschiedlich.
  • Erhöhte Absetzungen gibt es darüber hinaus bei Gebäuden die in städtebaulichen Sanierungs- und Entwicklungsgebieten liegen und durch bauliche Maßnahmen modernisiert, instand gesetzt oder erneuert wurden. Das gleiche gilt für Herstellungskosten, die durch Baumaßnahmen an Baudenkmälern entstehen. Diese Kosten konnten, sofern die Baumaßnahmen vor dem 01.01.2004 begonnen hatten, innerhalb von 10 Jahren mit je 10 Prozent als Werbungskosten abgesetzt werden. Außerhalb der Absetzung für Abnutzung und Substanzverringerung sind Absetzungen für außergewöhnliche technische und wirtschaftliche Abnutzung möglich.

Diese AfA-Sätze wurden zum 01.01.2004 verringert (siehe Tabelle) In den ersten acht Jahren dürfen Eigentümer Modernisierungs- und Instandhaltungskosten über die Sonder-AfA mit nur noch jeweils neun Prozent geltend machen. In den darauf folgenden vier Jahren beträgt der Satz nunmehr jeweils sieben Prozent. Somit verlängert sich die Abschreibungsdauer der Kosten von zuvor zehn auf jetzt zwölf Jahre.

Achtung! Die Summe der steuermindernd geltend gemachten AfA muss in den Fällen, in denen ein Veräußerungsgewinn zu versteuern ist (war), bei Ermittlung des Gewinns wieder addiert werden.

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Abstandsfläche

In den Landesbauordnungen der Bundesländer wird als Abstandsfläche der Mindestabstand bezeichnet, der vor den Außenwänden eines Gebäudes oder Gebäudeteils gegenüber der Grundstücksgrenze oder anderen Gebäuden freigehalten werden muss („Bauwich”). Nach den Bestimmungen der jeweiligen Landesbauordnungen entspricht im Regelfall die Tiefe der Abstandsfläche der Gebäudehöhe. Beträgt die Gebäudehöhe (H) z.B. 10 m, dann muss zur Nachbargrenze ein Abstand von ebenfalls 10 m eingehalten werden. Der Lichteinfallswinkel beträgt damit 45°. Die vorgeschriebenen Mindesttiefen liegen zwischen 2,5-3 m. Stellplätze und sogenannte „Grenzgaragen” sind in Abstandsflächen meist zulässig. Abstandsflächen dürfen auch auf öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen liegen, jedoch nur bis zu deren Mitte.

Mit Abstandsflächen sollen eine ausreichende Belichtung und Belüftung eines Gebäudes sichergestellt werden. Außerdem dienen sie dem Brandschutz, dem ungestörten Wohnen aber auch dem Nachbarschutz.

Durch das „Gesetz zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte“ vom 21.12.2006 wird den Gemeinden ermöglicht, vom Bauordnungsrecht abweichende (also auch geringere) Maße der Tiefe der Abstandsflächen festzusetzen. Damit wird der ohnehin schon vorhandenen Tendenz, die Abstandsflächen zu verringern, Rechnung getragen.

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Altengerechtes Wohnen

Den speziellen Wohnbedürfnissen alter Menschen sollen Empfehlungen gerecht werden, die unter dem Schlagwort des altengerechten Wohnens vom Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen zusammengestellt worden sind. Sie gehen von einer mit zunehmendem Alter einhergehenden Einschränkung der Bewegungsfähigkeit der älter werdenden Menschen aus. Die Empfehlungen beziehen sich vor allem auf Ausstattungsnotwendigkeiten im Sanitärbereich (Bad, WC, Dusche), in den Küchen und Schlafzimmern, sowie innerhalb des Gebäudes auf Zugänge und Treppen. Mit Hilfe entsprechender Wohnkonzepte soll älteren Menschen eine möglichst lange Zeit ein selbständiges, unabhängiges Wohnen in vertrauter Umgebung ermöglicht werden.

Viele Menschen stehen mit zunehmendem Alter vor der Frage, ob sie ihre bisherige Wohnung behalten und ggf. durch bauliche Änderungen anpassen sollen, oder ob ein Umzug in ein bereits von vornherein altersgerecht konzipiertes Wohnobjekt erforderlich ist. Die genannten Empfehlungen können bei dieser Entscheidung helfen. Bei Konzepten des so genannten „Betreuten Wohnens“ ist zu beachten, dass dieser Begriff nicht gesetzlich geschützt ist. Hier sollte also vom Bewohner besonderer Wert darauf gelegt werden, dass auch tatsächlich alle Ausstattungsnotwendigkeiten beachtet wurden und dass gegebenenfalls eine ständige medizinische Versorgung im Haus möglich ist.

Genaue Informationen erhalten Sie durch Abruf der Broschüre „Wohnen im Alter - am liebsten zu Hause“ per eMail unter: buergerinfo@bmvbw.bund.de

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Altersvorsorge

Da die gesetzliche Altersrente aufgrund der sich ständig wandelnden Altersstruktur in Zusammenhang mit dem Generationenvertrag zunehmend zu Anpassungszwängen führt, ist jeder in Deutschland gut beraten, privat für den Lebensabend vorzusorgen. Das bedeutet nichts anderes, als sich möglichst früh für eine langfristig rentable Kapitalanlage zu entscheiden, die im Alter entweder von bestimmten Kosten entlastet oder aber für zusätzliche Einnahmen sorgt. Die optimale Form der privaten Altersvorsorge besteht aus einem ausgewogenen Portfolio, in dem Immobilien einen wertbeständigen Teil darstellen, unabhängig von ihrer Nutzung.

Grundgedanke: Eine schuldenfreie Wohnung oder ein durch Kredite nicht belastetes Haus ersparen in späteren Jahren Mietzahlungen. Instandhaltungsmaßnahmen können beim selbst genutzten Haus, wenn erforderlich, individuell „gestreckt“ und vom Kostenvolumen geplant werden. Ein Haus kann nötigenfalls auch „konsumiert“ oder im Rahmen des Verkaufes „verrentet“ werden. Die Einnahmen aus einem Mietobjekt können nach Steuern und Kosten eine deutliche Aufbesserung der Renteneinnahmen bringen. Aus diesem Grund sollte jeder versuchen, möglichst früh Wohneigentum anzuschaffen.

Die private Altersvorsorge wird gefördert. Man spricht von „Riesterförderung“. Sie steigt ab Beginn der Renteneinzahlung in vier Schritten an. Neben der Zulage besteht auch die Möglichkeit, die Sparbeiträge steuerlich geltend zu machen.

Seit Januar 2008 kann die Riesterrente auch im Zusammenhang mit dem Kauf, der Errichtung oder Entschuldung von Immobilieneigentum verwendet werden. Man bezeichnet diese Fördermöglichkeit, die als Ersatz für die weggefallene Eigenheimzulage gilt, als „Wohn-Riester“. Die staatlichen Zulagen ergeben sich aus nach folgendem Schaubild.

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Anlageberatung

Gegenstand der Anlageberatung sind Vermögensbestände. Die Beratung bezieht sich darauf, das von einer Person (einem Investor) gehaltene Vermögen zu optimieren. Dabei wird je nach der durch den Investor zum Ausdruck gebrachten Risikoneigung das Vermögensportfolio so zusammengestellt, dass die Risikoklasse dieser Risikoneigung entspricht. In der Regel wird eine Mischung aus verschiedenen Asset-Klassen und auch Anlagen aus verschiedenen Regionen bzw. Ländern entsprechend den geäußerten Anlagepräferenzen des Investors angestrebt. Erreicht werden soll eine Reduktion des Risikos bei möglichst hoher Rendite. Theoretische Grundlage der Anlageberatung ist die Portfoliotheorie, die auf den amerikanischen Nationalökonomen Markowitz zurückgeht.

Zu den für die Anlageberatung bedeutsamen Hauptasset-Klassen zählen Termingelder, Geldmarktpapiere (bis zu 12 Monaten Laufzeit), festverzinsliche Wertpapiere (über 12 Monate Laufzeit), Aktien, Immobilien sowie Edelmetalle (vor allem Gold und Silber). Diese Hauptasset-Klassen können noch weiter unterteilt werden.

Die Anlageberatung ist erlaubnisabhängig. Die Erlaubnis wird für Personen, die Finanzdienstleistungen erbringen, vermitteln oder über Finanzinstrumente beraten durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen erteilt (§§ 32 KWG Abs. 1 i.V.m. § 1 Abs. 1a Satz 1). Gewerbetreibende dagegen, die ausschließlich Investmentanteile vermitteln oder hierüber beraten, müssen im Besitz einer Erlaubnis nach § 34 c GewO sein. Erlaubnisbehörde ist die Gewerbebehörde auf Kreisebene. Für Vermittlung und Beratung muss seit 2007 jeweils eine eigene Erlaubnis beantragt werden.

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Architekt

Neben dem als Architekten betitelt Hochbauarchitekt gibt es noch den Landschafts- und den Innenarchitekt. Aus dem Griechischen abgeleitet bedeutet archós der Anführer oder das Oberhaupt und tékton der Zimmermann oder der Zimmerer. Ab dem 16. Jahrhundert hat sich in der Übersetzung des Wortes Architekt die Bezeichnung Baumeister etabliert.

Die Architektin oder der Architekt wird in Vertretung der Bauherren tätig. Die Aufgabe umfasst im Wesentlichen die Beratung der Bauherren, das Zeichnen der Baupläne, die Eingabe des Bauantrages mit allen notwendigen Formularen bei den Behörden, die Erstellung der Werkpläne, die Ausschreibung, die Vergabe und die Verhandlung mit den Handwerkern und Baufirmen, die Betreuung der Baustelle und die Abrechnung mit den beteiligten Firmen.

In größeren Büros werden diese Leistungen in zwei Bereiche eingeteilt, die des Planers im Büro und die des Bauleiters auf der Baustelle. Diese Leistungen werden in 9 Leistungsphasen der HOAI eingeteilt und vergütet. Der Absolvent einer Fachhochschule oder einer Universität der Architektur erhält eine Urkunde, die ihn als „Diplom Ingenieur“ ausweist.

Nach wenigstens zweijähriger, nachgewiesener Bautätigkeit kann er sich in die Liste der Architekten- und Ingenieurkammer eintragen lassen. Mit diesem Schritt ist er uneingeschränkt und eigenverantwortlich bauvorlageberechtigt und befugt, die Berufsbezeichnung Architektin oder Architekt zu führen.

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Aus- und Weiterbildung

Unter Ausbildung versteht man die systematische Vermittlung von Kenntnissen, Fertigkeiten und Fähigkeiten, unterschieden wird zwischen akademischer und beruflicher Ausbildung.

• Akademische Ausbildung:

Die akademische Ausbildung findet an Universitäten/Hochschulen und Fachhochschulen statt. Außerdem gehören dazu die Berufsakademien, die einen akademischen Status ge­nie­ßen. Es handelt sich um den sogenannten tertiären Aus­bildungssektor, der Träger der akademischen Ausbildung ist.

Im Bereich immobilienwirtschaftlicher Studienmöglichkeiten konzentriert sich die akademische Ausbildung vor allem auf Fachhochschulen und Berufsakademien. Es gibt derzeit elf Fachhochschulen und fünf Berufsakademien in Deutschland, die im Rahmen einer wirtschaftswissenschaftlichen Fakultät Studiengänge oder Studienschwerpunkte mit im­mo­bi­lien­wirt­schaft­li­chem Inhalt anbieten.

Während beim in der Regel acht-semestrigen Studium an Fachhochschulen meist zwei praktische Studiensemester vorgesehen sind, in denen die Studenten in Betrieben ihres späteren Berufsfeldes arbeiten und diese Tätigkeit wissenschaftlich begleiten (Themen der Diplomarbeit ergeben sich aus diesem Tätigkeitsspektrum), entspricht das Studium an Berufsakademien einem dualen System. Die Hälfte der Studienzeit verbringen die Studierenden an der Akademie und die andere Hälfte in Partnerbetrieben oder Verwaltungen des öffentlich-rechtlichen Bereichs. So verbinden sich Theorie und Praxis.

Im Universitätsbereich gibt es vier immobilienwirtschaftliche Stiftungslehrstühle, nämlich an der Universität Leipzig, an der European Business School Reichartshausen und zwei an der Universität Regensburg (Immobilienmanagement und Immobilienökonomie). Dort werden noch drei weitere Stiftungslehrstühle eingerichtet, nämlich für Immobilienfinanzierung, Immobilienentwicklung und Immobilienrecht.

Die akademische Ausbildung befindet sich derzeit im Umbruch. Viele Fachhochschulen haben sich im Zuge des Bologna-Prozesses zu einer Umstellung von Diplomabschlüssen auf Bachelor- und Masterabschlüsse entschlossen. Der Bachelorabschluss kann nach einem relativ kurzen Studium erreicht werden. Der Masterabschluss entspricht dem akademischen Diplom.

Der mit der Unterzeichnung einer entsprechenden Urkunde durch 29 europäische Bildungsminister eingeleitete Bologna-Prozess soll der Vereinheitlichung und damit der größeren Transparenz der europäischen akademischen Abschlüsse dienen. Die Erklärung entfaltet jedoch keine Bindungswirkung, so dass nach wie vor Universitäten und Fachhochschulen am Diplom-Abschluss festhalten. Umgesetzt wurde dieser Prozess durch das Hochschulrahmengesetz, das es den Hochschulen ermöglicht – sie aber nicht dazu verpflichtet – Bachelor- und Masterstudiengänge zu entwickeln bzw. auszuprobieren.

• Berufliche Ausbildung:

Die Berufsausbildung in der Immobilienwirtschaft erfolgte früher nach dem Ausbildungsberufsbild des Kaufmanns/der Kauffrau in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, das im Zuge der Neuregelung von 2006 in Immobilienkaufmann/Immobilienkauffrau umbenannt wurde. Diese neue, auf dem Berufsbildungsgesetz basierende Verordnung über die Berufsausbildung zum Immobilienkaufmann/zur Immobilienkauffrau, die am 01.08.2006 in Kraft trat, sieht im dritten Ausbildungsjahr fünf Wahlpflichtqualifikationen vor, nämlich Steuerung und Kontrolle im Unternehmen, Gebäudemanagement, Maklergeschäfte, Bauprojektmanagement und Wohnungseigentumsverwaltung. Der Auszubildende muss im sich im dritten Ausbildungsjahr für zwei dieser Wahlqualifikationseinheiten entscheiden. Damit wird Abschied genommen von dem bisherigen Monoberuf des Kaufmanns/der Kauffrau in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft.

Die betriebliche Ausbildung wird im Rahmen des dualen Systems durch die Ausbildung an der Berufsschule nach den Vorgaben des Rahmenlehrplanes für Immobilienkaufleute ergänzt. Eine Veröffentlichung von angebotenen Ausbildungsstellen im Internet kann bei der Bundesagentur für Arbeit erfolgen.

• Berufliche Fortbildung:

Unter Weiterbildung versteht man eine Anpassungs- oder Aufstiegsfortbildung von Personen, die bereits in Berufsleben stehen und ihren Berufsbildungsstand entweder dem aktuellen Wissensstand anpassen wollen oder einen Aufstieg in ihrem Unternehmen anstreben. Die Aufstiegsfortbildung zum geprüften Immobilienfachwirt (IHK)/zur geprüften Immobilienfachwirtin (IHK) ist ebenfalls in einer Verordnung auf der Grundlage des Berufsbildungsgesetzes geregelt. Die frühere Bezeichnung dieses Abschlusses lautete „Fachwirt / Fachwirtin der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft. Im Gegensatz zur beruflichen Erstausbildung ist die berufliche Fortbildung eine berufsbegleitende Erwachsenenbildung. Die Regelungen hierzu finden sich in der Verordnung über die Prüfung zum anerkannten Abschluss Geprüfter Immobilienfachwirt /Geprüfte Immobilienfachwirtin vom 25.01.2008.

Im Jahr 2006 boten 46 Institutionen einschließlich einiger Weiterbildungszentren der Industrie- und Handelskammern Lehrgänge an, die zum Abschluss Geprüfter Immobilienfachwirt/Immobilienfachwirtin IHK führen.

Beim anderen Abschluss handelt es sich um den funktionsorientierten Fachkaufmann für die Verwaltung von Wohnungseigentum. Rechtsgrundlage hierfür sind Kammerregelungen aufgrund einer Ermächtigung nach § 42 Abs. 2 Berufsbildungsgesetz. Allerdings ist das Interesse an dieser Fortbildungsmaßnahme relativ gering. Es gibt zurzeit zwei Bildungsträger in Deutschland, die entsprechende Lehrgänge anbieten.

Einen Überblick über die Anbieter von Lehrgängen der beruflichen Fortbildung erhält man bei der Bundesagentur für Arbeit im Internet.

• Institutionalisierte Berufsbildung:

Neben den auf dem Berufsbildungsgesetz beruhenden staatlichen beruflichen Aus- und Fortbildungsabschlüssen gibt es weitere von privaten Berufsbildungsträgern angebotene immobilienwirtschaftliche Lehrgänge. Sie führen zu institutsinternen Studienabschlüssen. In der Regel werden von diesen Institutionen auch Lehrgänge angeboten, die zu einem nach dem Fachwirtabschluss auf der Grundlage des Berufsbildungsgesetzes beruhen.
Die institutsinternen Abschlüsse setzen überwiegend auf den Fachwirtabschluss oder auf eine vergleichbare Vorausqualifikation auf. Zu den Bildungsträgern, die immobilienwirtschaftliche Kontaktstudiengänge oder Aufbaustudiengänge anbieten, gehören folgende Akademien:

* Deutschen Immobilien Akademie an der Universität Freiburg
* IRE/BS-Immobilienakademie GmbH auf Schloss Reichartshausen in Oestrich-Winkel
* Akademie der Immobilienwirtschaft (ADI) in Stuttgart
* Europäisches Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Bochum
* Südwestdeutsche Fachakademie der Immobilienwirtschaft in Wiesbaden,
* Technische Akademie Südwest e.V. TAS in Kaiserslautern

Ein Überblick über weitere Bildungsträger mit einem immobilienwirtschaftlichen Seminarangebot wird hier angehängt.

• Bedeutung der Berufsbildung in der Immobilienwirtschaft:

Die Bedeutung der beruflichen Aus- und Fortbildung in der Immobilienwirtschaft ergab sich aus einer Umfrage der Immobilien Zeitung im Rahmen der Expo Real im Jahr 2003, an der 91 Unternehmen aus dem Bereich der Immobilienwirtschaft mit insgesamt circa 40.000 Beschäftigten beteiligt waren.

Das Ranking der von den Unternehmen bevorzugten berufsbezogenen Abschlüsse ergibt sich aus folgender Übersicht, wobei Mehrfachnennungen möglich waren:

* Immobilienfachwirt (IHK) 38 Prozent
* Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft 34 Prozent
* Immobilienökonom/Immobilienwirt 26 Prozent
* Chartered Surveyor 13 Prozent
* Sonstige Abschlüsse 12 Prozent

Vor diesem Hintergrund ist die Erkenntnis wichtig, dass für 20,8 Prozent der Unternehmen ein Hochschulabschluss zwingend und für 57,1 Prozent wünschenswert ist.

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Außendämmung

Eine Außendämmung ist an den Außenflächen eines Gebäudes angebrachtes Material zur Dämmung gegen Wärmeverluste oder gegen Lärmbelastung. Die Außendämmung kann bereits während des Baus angebracht worden sein, aber erst nachträglich im Rahmen von Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen hinzugefügt werden. Eine ausreichende Außendämmung ist eine wesentliche Voraussetzung für das Einhalten der Energieeinsparverordnung (EnEV).

Aufgrund erheblich gestiegener Heizkosten, verschärfter gesetzlicher Regelungen und begünstigt durch die Einführung des Energieausweises für Wohngebäude wurden in den vergangenen Jahren viele Wohngebäude mit einer nachgerüsteten Außendämmung versehen. Wird die Gebäudehülle gedämmt und mit neuen Fenstern und Außentüren versehen, muss erheblich mehr gelüftet werden als zuvor, da sonst die Gefahr der Schimmelbildung besteht.

Für Modernisierungen in diesem Bereich, sowie für energieeffiziente Neubauten stehen verschiedenartige Fördermöglichkeiten zur Verfügung – u.a. bei der KfW (www.kfw.de) sowie bei Ländern und Gemeinden.

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